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两会中的有关房地产的那些事儿

时间:2020-06-02  点击:

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求稳才能求发展



527日,两会结束,受到疫情影响此次两会召开时间为521-528日共8天,与往年相比缩短了数天。但两会作为一年内国家政策的风向标,仍然对于后疫情时代经济发展有着绝对指向意义。

针对国民经济支柱的房地产行业,两会也做出了讨论,总结下来就是三点:房住不炒、因城施策和今年新提出的加强基建。

2016年中央经济工作会议首提房子是用来住的,不是用来炒的,随后多年屡次重申,今年也不例外。

 


房住不炒进行到底


 

本次政府工作报告除了重申房住不炒外,过去曾经提到的不将房地产作为短期刺激经济的手段并没有被提及,重新强调了因城施策的说法。

因城施策顾名思义,各地政府可基于当地房地产的实际情况来灵活指定具体政策,从中央下放更多自主权到地方政府,同时落实地方政府的主体责任,为各地政策松绑提供了更大的空间。

放权给地方不代表着中央放手不管,住建部正推建设以网签备案数据为基础的楼市监测体系,按照统一的数据标准要求建立楼盘表,动态更新楼盘表信息,按要求接入全国房地产市场监测系统,为房地产市场调控提供数据支撑和决策依据市、县住房和城乡建设部门应当及时完善房屋网签备案系统,按照房屋网签备案业务操作规范要求,统一流程开展房屋网签备案工作,及时获取和上传交易数据,实现新建商品房、存量房网签备案全覆盖。

除重申房住不炒,因城施策外,房产税也是历年来两会关注重点但今年并未被提及。

 

在两会前夕的511日中共中央、国务院发布实施了《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》,其中指出要加快建立现代财税制度,稳妥推进房地产税立法。

 

但在522日,全国两会政府工作报告中对于外界普遍关心的房地产税并未提及。

 

而在2018年、2019年政府工作报告中,对于房地产税立法进程用了稳妥推进稳步推进两个词来表述。

 

从最早2011年在上海和重庆试点到2013年酝酿立法,再到2017年将房地产税列入五年立法规划,房地产税已经箭在弦上不得不发,现在看来房产税今年不会落实是大概率事件。

 

虽然房产税今年并未提及但今年也出台了对房地产的利好政策——大面积的老旧小区改造。


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老旧小区改造利民生但钱难赚


 

2019年的两会上,首次提到了老旧小区改造,同时还提出了减少、取消棚改货币化安置今年老旧小区接力了过去的棚改和旧改,成为了新的旧基建重点。

在今年的两会上,提到老旧小区改造的重点是2000年前建成的住宅区,同时重点提出了会在支持加装电梯、发展用餐、保洁等多样社区服务等方面推进。

贝壳研究院的数据显示,北京楼龄在20年以上的老旧小区数超过5000个,其中超六成小区无电梯;有16%的老旧小区没有集中供暖,20%的老旧小区绿化率在30%以下;26%的老旧小区无门禁系统,普遍不是人车分流。

为老旧小区加强基础设施建设从总量上看是一份大蛋糕,但蛋糕虽大却不一定能轻易吃到嘴里。

老旧小区改造与过去的棚改和旧改不同,只是对原有建筑物进行修缮,参与改造的企业无法通过提升容积率,获得丰厚利润,可以说赚的只是一个装修钱。

目前参与老旧小区改造有万科、华润、绿地、首开等房企但均有国资背景,现在看来更多的是作为一种社会责任而不是一种主要盈利手段,

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,老旧社区改造确实面临回报率低、回报周期长的问题,但开发的投资回报率也在下降,容易做的事越来越少了。政府需要对社会力量投资给予合理回报。

在他看来,在增量开发需求比较强的二三线城市,地方政府可以在融资、拿地、税收方面对开发企业进行优惠奖励,在其他地块开发上获得补偿。

而在增量开发比较弱的一线城市,允许对社区内低效、闲置用地进行商业化利用,转变土地使用用途,建造民生相关的商业服务配套,如老年食堂、便利店等,让运营商获得租金和服务收入。社区将保洁、物业等运营权交给运营方,也能够帮助企业获得更多的资金收入。

老旧小区改造可以看作是一项惠民工程,利润低,投入大,前期投入从何而来?

河北省邢台市委副书记宋华英讲述了邢台的解决方案:邢台市老旧小区改造资金来源主要是中央和省级补助奖励资金、地方政府配套资金、社会投资和居民出资。

宋华英还表示,老旧小区改造资金需求较大,从全国各地情况看,目前普遍存在资金总体不足、财政资金投不起、居民和社会资金不愿投、后期管护资金缺失等问题。为破解这一难题,下一步邢台市将主要做好以下工作:积极打包申请专项债券,统筹实施片区综合改造,加强后期物业管理,积极开展物业管理工作和启动督导问责机制等。

打包申请专项债券,是否意味着政策上的放水,在当下的经济环境下放水是否合适?国务院总理李克强给出了答案。


 

要开闸放水养鱼但绝不大水漫灌



在今年的两会记者会,一位路透社记者上向李克强发问今年一季度中国经济首次出现几十年以来的收缩。未来几个月,中方是否会出台更大规模的刺激措施?


李克强回应称不搞大水漫灌,现在还是这样,但是特殊时期要有特殊的政策,我们叫做放水养鱼。没有足够的水,鱼是活不了的。但是如果泛滥了,就会形成泡沫,就会有人从中套利,鱼也养不成,还会有人浑水摸鱼。

 

虽然没有直接回答这个问题,但也提到了放水,众所周知上次放水是再2008年虽然带动了经济增长,但也造成了房地产的泡沫。


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房地产和制造业是中国传统的经济增长点,若是要放水必然会流向房地产行业,如何把握并不好掌握,毕竟上次放水也没有预料到资金流入房地产行业,从而导致了房价快速增长。

 

在闭幕后的记者会上,路透社记者将问题直接阐明,中国经济面临的问题是否比之前预想的更为严重,如果经济放缓继续持续下去,中国是否会考虑采取更加有力的举措?包括取消房地产限制和降低基准利率等?

 

但李克强并未证明回应这一点,只是表示面对新的下行压力,要有有力举措,一种办法是搞量化宽松,超发货币、大规模提高赤字率,所谓大水漫灌,萝卜快了不洗泥,一时可能有效,但会带来后遗症,所以不可取。还是要坚持通过激发市场活力,来顶住下行压力。

 

从今年的融资情况来看,在经历了2019年的最强调控后,房地产行业的融资调控开始放松,境内融资变得容易,房企小公募大量发行,债券票面利率开始降低,甚至出现了有些企业借新还旧来降低融资成本。

 

房地产本身的稳定就是中国经济稳定的压舱石。房价稳定、地价稳定、预期稳定才能有效落实经济稳定。我们预计,今年房地产不会出现过度刺激政策,稳定依然是重中之重。

 


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